Begrippenlijst
Ter verduidelijking van het vakjargon hebben wij een begrippenlijst samengesteld van de meest voorkomende begrippen binnen de makelaardij en de taxatieleer.
Begrippenlijst op alfabetische volgorde
Aankoopmakelaar
Een makelaar die woningzoekenden begeleid bij de aankoop van een woning. Verstandig is het om een taxatie te laten uitvoeren vóór de beslissing tot aankoop van een woning of direct na de mondelinge overeenkomst. hierna heeft u nog de wettelijke bedenktijd om eventueel van de koop af te zien.
Advies- en bemiddelingskosten hypotheek
Een hypotheekadviseur brengt advies- en bemiddelingskosten in rekening voor advies en voor het begeleiden van de hypotheekaanvraag. Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan betaalt u voor deze aanvraag van NHG 0,7 % van de totale hypotheek.
Afrekening notaris
Ookwel de eindafrekening genoemd. In de afrekening staat precies wat u verschuldigd bent bij eigendomsoverdracht. Wanneer u een woning heeft gekocht of verkocht ontvangt u eerst een concept eindafrekening. Deze dient u zorgvuldig te controleren en eventuele fouten door te geven. Bij het werkelijke transport worden de aan de woning verbonden zakelijke lasten (o.a. onroerend zaak belasting en waterschapsbelasting) verrekend.
Akte van levering
In deze akte wordt het eigendom van een onroerende zaak, vaak een woning, aan u overgedragen. De akte wordt opgemaakt door en ondertekend bij een notaris naar eigen keuze.
Architect
Een architect is een ontwerper van gebouwen, die dit ontwerp visualiseert (op tekening zet) en de verwerkelijking van dit concept technisch en administratief begeleidt. Een architect helpt ook met vergunning-aanvragen en doet het voorwerk voor het opstellen van constructieve berekeningen.
Bereidstellingsprovisie
Een hypotheekofferte is maar een bepaalde tijd geldig (bijvoorbeeld 6 maanden) en de start van de bouw van de nieuwbouwwoning duurt vaak nog langer. Om de hypotheekofferte niet te laten verlopen kan deze verlengd worden. Hiervoor betaalt u maandelijks 0,20% - 0,25% bereidstellingsprovisie. Kies bij het afsluiten van de hypotheek voor een zolang mogelijke geldigheidsduur van de offerte.
Bieding
Een bieding is het bedrag dat u voor de woning wilt betalen en wilt voorleggen aan de verkoper van de woning. Dit kan gepaard gaan met ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld een financiering) en een aanvaardingstermijn (bijvoorbeeld transport over 6 maanden). U bent officieel pas in onderhandeling wanneer de tegenpartij reageert op uw bieding door een tegenvoorstel te doen. U kunt nooit afdwingen om in onderhandeling te gaan bij een verkoper.
Bouwrente
De bouwrente is een vergoeding die aan de projectontwikkelaar wordt betaalt voor gemaakte kosten. De bouwrente is een grote kostenpost en bestaat uit o.a. de financieringsvergoeding en de uitstelrente.
Bouwtechnische keuring
Een bouwkundige keuring is een rapport dat opgesteld is door een onafhankelijk extern keuringsbureau, die de bouwkundige staat van een woning beoordeelt. In dit rapport worden de bouwkundige gebreken genoemd met de daarbij horende kostenpost om deze gebreken te herstellen.
Bureauwaardering
Een bureauwaardering (ookwel hybride taxatie) vervangt de huidige modelmatige waardebepaling bij een aanvraag voor een krediet voor financiering van een woning en is alleen mogelijk voor een Loan To Value (LTV) van ≤ 90%.
Consumentenvertrouwen
Het consumentenvertrouwen is gebaseerd op het oordeel van consumenten over de algemene economische situatie en op hun oordeel over de eigen financiële situatie, de zogenaamde koopbereidheid. Het oordeel over de economie fluctueert sterker dan het oordeel over de eigen financiële situatie.
Doel taxatierapport
Het doel van een taxatierapport is het verschaffen van belangrijke gegevens over de woning. De geldverstrekker eist zekerheid over de waarde van de woning. Daarbij is een onafhankelijk en deskundig oordeel van een taxateur vereist.
Drie (3) dagen bedenktijd
Wanneer een koper handelt als een privé persoon en niet uit zijn/haar professie, dan heeft deze ná het ondertekenen van de koopovereenkomst wettelijk drie dagen bedenktijd. In deze drie dagen kan men zonder opgave van reden afzien van de koop en de koopovereenkomst ontbinden. De bedenktijd start op de dag die volgt na de dag waarop de koopovereenkomst getekend is of op de dag dat u hiervan een kopie heeft ontvangen en eindigt om middernacht van de laatste dag van de wettelijke bedenktijd. Hierbij worden weekenden en Feestdagen uitgesloten.
Economische huurwaarde
Als u uw woning tijdelijk wilt verhuren, moet u de economische huurwaarde van uw woning weten. Deze waarde kan een taxateur voor u vaststellen. Dit helpt u ook bij het bepalen van een correcte huurprijs.
Economische verkeer, waarde in het
De waarde in het economische verkeer is de waarde die de belastingdienst wil weten. Dit om de vermogensbelasting en het huurwaardeforfait te kunnen vaststellen. Deze waarde wordt bepaald aan de hand van de wet WOZ.
Erkende taxateur
Een erkende taxateur móet vermeld staan in het kwaliteitsregister NRVT. Met andere woorden: de woning moet getaxeerd worden door een erkend taxateur, ook wel gecertificeerd taxateur genoemd. Al onze taxateurs zijn erkend, aangesloten bij het NWWI en aangesloten bij een brancheorganisatie. Zo bent u ervan verzekerd dat uw NWWI taxatie aan de hoogste kwaliteitseisen voldoet en wordt geaccepteerd door alle hypoteekverstrekkers.
Executiewaarde
De executiewaarde is de waarde die de woning opbrengt bij een gedwongen verkoop, wanneer u bijvoorbeeld de rente of aflossing van uw hypotheek niet meer kunt betalen en de hypotheeknemer uw woning gedwongen gaat verkopen. De bank wil deze waarde weten bij een hypotheekaanvraag. De waarde van een woning bij gedwongen verkoop bedraagt ongeveer 90 procent van de vrije verkoopwaarde. Het is van de executiewaarde afhankelijk hoeveel u maximaal kunt lenen.
Exploitatie
Een exploitatiebegroting is een winst-en verliesrekening in bouwkosten. Hiermee wordt duidelijk welke omzet er minimaal uit verkoop behaald moet worden om de bouwkosten en overige bijkomende kosten te dekken.
Financiële zekerheidsstelling
Een financiële zekerheidsstelling of financiële scan wordt uitgevoerd door de hypotheekadviseur of hypotheekverstrekker. Deze bepaalt op basis van financiële gegevens of de aankoop van één van nieuwbouwwoning(en) waarvoor ingeschreven wordt financieel haalbaar is. De adviseur bevestigt dit vervolgens schriftelijk in een brief.
Financieringsvergoeding
Voordat de koop-/aannemingsovereenkomst wordt getekend, maakt de projectontwikkelaar al kosten; we hebben de grond van de gemeente gekocht en zijn al gestart met de voorbereidingen en bouwwerkzaamheden. De gemaakte kosten hiervoor en de rente hierover vormen samen de financieringsvergoeding. Deze kosten zijn opgenomen in de aanneemsom van de woning.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
De prijs die betaald zou moeten worden voor het opnieuw kopen of opbouwen van een woning.
Herbouwwaarde
De waarde die een verzekeringsmaatschappij wil weten, is de herbouwwaarde van uw woning. Op die manier kan de verzekerde waarde in de polis worden opgenomen en de jaarpremie worden vastgesteld. Deze waarde is inclusief of exclusief funderingen en is uiteraard alleen gebaseerd op de opstal (het gebouw, niet de grond).
Hypotheek taxatierapport
Elke geldverstrekker zal om een taxatierapport vragen bij het verstrekken van een financiering. Uit het taxatierapport blijkt wat de woning waard is in het economisch verkeer. Dit geeft een hypotheeknemer de benodigde zekerheid als onderpand voor de hypotheek. Voor een hypotheek is het van belang dat het taxatierapport niet te oud is. De meeste geldverstrekkers accepteren een taxatierapport dat maximaal drie maanden oud is. Enkele banken accepteren een rapport dat maximaal zes maanden oud is.
Hypotheekrente tijdens de bouw
Over de afgesloten hypotheek voor de nieuwbouwwoning wordt rente betaald. Indien er gewerkt wordt met een bouwdepot ontvangt u over het saldo van het bouwdepot rente. Vaak ontvangt u dezelfde rente als de rente die u betaalt, waardoor de betaalde en ontvangen rente grotendeels tegen elkaar wegvallen. Omdat uit het bouwdepot de facturen van de projectontwikkelaar betaalt worden, raakt het depot steeds leger. U ontvangt dan minder rente; de maandlasten stijgen naarmate de bouw vordert.
Inspectie van de woning
Voordat het transport bij de notaris plaats kan vinden, vindt er altijd nog een (voor-)inspectie plaats in de woning. Hierbij wordt gekeken of alles nog is zoals het was, de eventuele roerende goederen volgens de lijst van zaken achter zijn gebleven in de woning en er geen schade is ontstaan in de tussentijd. Als alles in orde is kan het transport bij de notaris plaatsvinden. Het tranpsort sluit vaak direct aan op de inspectie. Mochten er zaken niet volgens afspraak geleverd worden, dan kunnen hier nog afspraken over gemaakt worden.
Kadaster
Het Kadaster is een actuele bron van informatie over eigendom en gebruik van vastgoed en ruimte in Nederland. De informatie is grotendeels openbaar en beschikbaar voor iedereen. Onroerende zaken (woningen, schepen etc.), zakelijke rechten (hypotheken, erfenissen, geregistreerd partnerschappen, huwelijk etc.) en overige publiek- en privaatrechtelijke rechten (Wet voorkeursrecht gemeente, het waterschap, nutsvoorzieningen etc.) worden ingeschreven in het Kadaster.
Koopovereenkomst
In de koopovereenkomst worden alle afspraken tussen koper en verkoper schriftelijk vastgelegd. De koopovereenkomst is in principe vormvrij, echter geniet het de voorkeur een vast model koopovereenkomst aan te houden, zodat er geen belangrijke zaken vergeten worden. De koopovereenkomst wordt doorgaans bij de verkopend makelaar op kantoor getekend. Een mondelinge koopovereenkomst is sinds Wet Koop Onroerende Zaken uit 2003 niet meer rechtsgeldig.
Kosten inrichting en groenvoorziening
Een nieuwbouwwoning wordt casco opgeleverd, zonder inrichting en zonder groenvoorzieningen (voor- en achtertuin). De kosten hiervoor zijn afhankelijk van de smaak van de koper en kunnen al gauw behoorlijk oplopen.
Kosten koper
Bij een vraagprijs horen k.k., oftewel kosten koper. Deze bijkomende kosten voor de koper bestaan uit de overdrachtsbelasting (doorgaans 2% van de koopsom), de notariskosten voor opmaak van de akte van levering (en de hypotheekakte) en de Kadasterkosten voor het inschrijven van de akte van levering in de openbare registers.
Kosten meerwerk
Meerwerk houdt in dat er in opdracht van u extra werkzaamheden door de projectontwikkelaar worden uitgevoerd. Denk hierbij aan het plaatsen van een (luxere) badkamer of keuken. Deze kosten kunt u meefinancieren bij de hypotheek. Mocht u achteraf een (luxere) keuken of badkamer willen plaatsen, dan kan dat pas nádat de nieuwbouwwoning is opgeleverd.
Marktwaarde
De marktwaarde wordt bepaald door een taxateur en is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
NHG taxatie
In 2016 is de regelgeving van het Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) voor NHG taxaties gewijzigd als gevolg van de Europese richtlijn Mortgage Credit Directive. De nieuwe regelgeving betekent dat strenge controleprocedures en centrale technologieën moeten worden ingevoerd voor een organisatie om te worden aanvaard voor NHG Taxaties. NWWI voldoet aan alle eisen van het WEW voor NHG taxaties. Een taxatierapport met NWWI keurmerk wordt door alle geldverstrekkers en de NHG geaccepteerd.
Het grootste voordeel voor de klant van een hypotheek met NHG is de rentekorting. Deze korting kan oplopen tot wel 0,7%, waardoor u elk jaar honderden euro's voordeel heeft op uw hypotheek. Daarnaast biedt het NHG de garantie dat de financiële risico's van uw hypotheek beperkt worden. Hypotheken met NHG zijn gekoppeld aan een maximale kostengrens van €325.000,- in 2021. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd is de grens 6% hoger, namelijk €344.500,- in 2021.
Notariskosten hypotheekakte
De notaris stelt de hypotheekakte op en regelt de inschrijving van de hypotheekakte bij het Kadaster. Vraag voor de kosten hiervoor bij verschillende notarissen offertes op. Bij nieuwbouwprojecten is het gebruikelijk dat de projectnotaris niet alleen de overdracht regelt, maar ook de hypotheekakte afhandelt.
NRVT
Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de Register-Taxateur en dient, als centraal register van vastgoedtaxateurs, het publiek belang van vastgoedwaarderingen. Deskundigheid, onafhankelijkheid, objectiviteit en integriteit zijn belangrijke kernwaarden voor de Register-Taxateur en de NRVT.
NWWI
Het Nederlands Woning Waarde Instituut controleert en valideert een taxatierapport, waardoor deze wordt geaccepteerd door het NHG en álle hypotheekgeldverstrekkers. Het taxatieinstituut NWWI werkt als een controlesysteem op de taxatiemethode van de taxateur en de getaxeerde waardes in het taxatierapport.
Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik
De onderhandse verkoopwaarde is de waarde die een huis opbrengt bij aan- of verkoop. Deze waarde is van toepassing wanneer de woning onder normale omstandigheden wordt verkocht, dus vrij van huur en gebruikers. Wanneer de woning niet door een ander wordt gehuurd of bewoond noemt men dat ook wel vrij van huur.
Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat
De onderhandse verkoopwaarde is de waarde die een huis opbrengt bij aan- of verkoop. Wanneer de woning door iemand anders wordt bewoond en gehuurd, dan noemt men dat in verhuurde staat. 'Koop breekt geen huur', dus bij de verkoop van een woning in verhuurde staat levert de woning vaak minder op dan wanneer de woning vrij van huur en gebruik wordt verkocht.
Onderzoeksplicht koper
De koper van een woning heeft de plicht om onderzoek te doen naar alle zaken die voor hem/haar belangrijk zijn. Een koper kan zich later niet beroepen op zaken die hij zelf had kunnen weten, waarnemen of had moeten onderzoeken. Onderzoek kan plaatsvinden door het raadplegen van verkoopdocumentatie, de woning bezichtigen, vragen stellen of openbare registers raadplegen. Een verkoper heeft daarentegen ook een verstrekkende informatieplicht richting de koper.
Ontbindende voorwaarden
In de koopovereenkomst kan een koper ontbindende voorwaarden laten opnemen. Deze kunnen betrekkeing hebben op een benodigde financiering, een bouwkundige keuring van de woning, de verkoop van de eigen woning etc.. Deze kunnen alleen in de koopovereenkomst worden opgenomen als deze zijn meegenomen in de onderhandelingen. De termijn om de financiering bij een geldverstrekker te regelen is circa 5 weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Wanneer er geen financiering wordt verkregen kan de koopovereenkomst worden ontbonden binnen de genoemde termijn van 5 weken. Als er geen gebruik wordt gemaakt van de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst is de koop definitief na de getselde termijnen.
Opdracht tot dienstverlening
De opdracht tot dienstverlening is eigenlijk een bemiddelingsovereenkomst. In dit document staan alle afspraken die met de makelaar of taxateur gemaakt zijn. Bij die afspraken horen bijvoorbeeld de prijs van het werk van de dienstverlening van de makelaar en onder welke voorwaarden dit gebeurt. Beide partijen ondertekenen dit document. De makelaar en/of taxateur zijn vaak aangesloten bij een register of brancheorganisatie. Hierdoor heeft de opdrachtgever te maken met (beschermende) Consumenten Voorwaarden.
Opleveringskeuring
Is het tijd voor de oplevering van de nieuwbouwwoning, dan kun je een opleveringskeuring laten uitvoeren. Dit is niet verplicht, wel aan te raden. Een nieuwbouwwoning wordt namelijk met gemiddeld twintig gebreken opgeleverd. Tijdens een opleveringskeuring loopt een bouwkundige de nieuwbouwwoning na en kijkt hij of er sprake is van bouwkundige gebreken.
Privaatrechtelijke beperking
Een privaatrechtelijke beperking is een beperking waarbij iemand niet zomaar alles met een perceel of woning mag doen. Of niet alles mag doen met de rechten die op het verkregen perceel of wining liggen. Deze beperking wordt geregeld volgens het privaatrecht, bijvoorbeeld via een overeenkomst. Soms is er een wet nodig die het mogelijk maakt om dit soort beperkingen bij het kadaster in te schrijven. Een voorbeeld is de 'Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken'.
Projectontwikkeling
Projectontwikkeling is het proces waarbij grond, geld en gebruikers bijeen gebracht worden om een bouwwerk te realiseren. Een projectontwikkelaar neemt de bijbehorende risico's voor de klant over en levert het bouwproject na ingebruikname over aan de huurder/koper. Een belangrijk bestaansrecht van de projectontwikkelaar is het overnemen van de risico's die betrokken zijn bij het proces voor de klant.
Publiekrechtelijke beperking
Publiekrechtelijke beperkingen zijn beperkingen die door de overheid zijn opgelegd. Deze bepalen wat u wel of niet mag doen met een woning, een gebouw of een perceel. De beperkingen worden door het Kadaster geregistreerd. Bijvoorbeeld beschermde monumenten, beschermde leefomgeving (natuurmonumenten), bodembescherming (verplichting tot registratie van verontreinigde grond), eisen die binnen de Woningwet worden gesteld, zoals middelen om bepaalde voorzieningen voor een pand af te kunnen dwingen of maatregelen die nodig zijn voor water- of landsverdediging.
Referentieobject
Dit is een vergelijkbaar object die is toegevoegd aan het taxatierapport. Per waardering worden meerdere referentieobjecten toegevoegd. Per referentie geeft de taxateur aan waarom het referentieobject als referentie gekozen is. Een referentieobject is correct al ze voldoen aan een aantal verplichtingen: dezelfde bouwperiode, bouwjaar, locatie en ligging.
Stedenbouwkundige
Een stedenbouwkundige doet onderzoek naar wenselijke en mogelijke ontwikkelingen voor bestaande en nieuw in te richten stedelijke gebieden, ontwerpt de openbare ruimte of richt deze in, houdt zich bezig met stedelijke processen en kan regels opstellen voor het bouwen (stedenbouwkunde).
Taxatie
Een taxatie is het inschatten van de waarde van een object. Dit wordt gedaan bij huizen en informatie, kunstwerken en verzamelobjecten. Bij huizen wordt dit gedaan door een taxateur. Een makelaar is enkel bevoegd om een waardebepaling te geven, dit is dus geen taxatie. Een taxatie van een object is belangrijk wanneer men dit wil kopen, verkopen of verzekeren.
Taxatierapport
Het taxatierapport wordt opgesteld volgens het laatste model woningfinanciering. Vastgesteld door het Centraal Hypothecair Fonds (CHF) in samenwerking met de brancheverenigingen Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Landelijke Makelaars Vereniging, (LMV), Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, (NRVT) en Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO).
Transport bij de notaris
Hiermee wordt bedoeld de feitelijke (economische) en juridische levering van de woning. De akte van levering wordt voorgelezen en door partijen ondertekend en de sleutels worden overhandigd. Het is de laatste handeling voordat de woning wordt overgedragen van verkoper op koper en is altijd een feestelijk moment.
Uitstelrente
De periode tussen het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst en de eigendomsoverdracht kan wel 12-18 maanden duren. In de tussentijd is er nog geen beschikking over de hypotheek, maar de projectontwikkelaar blijft wel kosten maken. Zij brengen hiervoor uitstelrente in rekening.
Verkoopmakelaar
Een makelaar die verkoper van begin tot eind begeleid bij de verkoop van de woning. Tegenwoordig verkopen veel mensen zelf hun woning zonder een makelaar in te schakelen, omdat de courtage erg hoog is. Vaak wordt een taxatie gebruikt als waardebepaling welke gebruikt wordt voor de beslissing voor de verkoopprijs van de woning.
Vertragingsrente
Wanneer facturen niet op tijd betaald worden aan de projectontwikkelaar, dan betaalt u hiervoor een door ons bepaalde rente.
Vervangingswaarde
De vervangingswaarde is het benodigde bedrag om het huidige gebouw één op één te laten vervangen, dit kan door middel van het kopen of laten bouwen van bouwen van een ander pand. Dit pand moet in economisch opzicht te gelijke waarde hebben in vergelijking met het oude pand.
Verzekeringen woonhuis
Wanneer u een nieuwe woning heeft gekocht moet er zorg voor dragen dat deze goed is verzekerd. Denk hierbij aan de opstalverzekering (inclusief glasverzekering), inboedelverzekering en persoonlijke aansprakelijkheid. Wanneer u een appartement koopt kunnen deze verzekeringen deels al verwerkt zijn in de maandelijkse servicekosten. Zorg ervoor dat de verzekeringen gaan lopen op de dag dat u de sleutel krijgt.
Waarborgsom
Binnen circa 4-5 weken na het tekenen van de koopovereenkomst wordt er een waarborgsom gestort óf een bankgarantie gestelt van 10% van de koopsom op de derdengeldrekening van de notaris. Dit om de koper aan zijn verplichtingen te laten voldoen en als zekerheid richting de koper wanneer de verkoper in gebreken blijft.
Wettelijke huurwaarde woonruimte
De wettelijke huurwaarde woonruimte is de maximale prijs die redelijk is voor het huren van een woonruimte. Deze wordt bepaald op basis van de Huurprijzenwet Woonruimte.
Wettelijke huurwaarde bedrijfsruimte
Dit is de huurprijs die gevraagd kan worden voor het huren van een bedrijfsruimte. Deze huurprijs is conform art. 1624 Burgerlijk Wetboek 7A. Bij het berekenen van de huurwaarde bedrijfsruimte let men op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de afgelopen vijf jaar.
Wet Waardebepaling Onroerende Zaken
De wet WOZ bepaalt de waarde in het economische verkeer. De overheid (fiscus) wil de waarde van uw woning weten ten behoeve van diverse belastingheffingen zoals de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en de waterschapslasten.
De wet WOZ zorgt ervoor dat de taxaties voor de waardebepalingen hetzelfde verlopen. De gemeente is opdrachtgever van deze taxatie en stelt in het kader van de wet WOZ een taxateur aan die altijd uit gaat van de waarde in het economisch verkeer. U ontvangt van de gemeente een beschikking en de waarde die is vastgesteld. Deze geldt voor vier jaar. Het rapport is alleen bestemd voor de gemeente, belastingdienst en de waterschappen. Wie binnen zes weken bezwaar maakt tegen de gemeentelijke wet WOZ-waardering van zijn huis kan voor deze contra-expertise ook een taxateur inschakelen.
Woningwaarde
De woningwaarde is de waarde welke een koper voor een woning over heeft. De woningwaarde is afhankelijk van persoonlijke omstandigheden en emoties. Het is een andere waarde dan de marktwaarde, waarbij geen emotie komt kijken.