WET KWALITEITSWAARBORGING (WKB)
Vanaf 1 januari 2024 heeft een nieuwe wet zijn intrede de Wet kwaliteitswaarborging voor het bouwen (Wkb) gedaan.
De Wkb valt onder de nieuwe Omgevingswet, waarin 26 wetten met betrekking tot ruimtelijke ontwikkeling en beheer van de leefomgeving gebundeld worden. De Wkb heeft als doel om de bouwkwaliteit van nieuwbouwprojecten te verbeteren. Door het verhoogde toezicht hoopt de overheid dat er minder herstelwerkzaamheden als gevolg van bouwfouten moeten plaatsvinden.
Politieke ontwikkelingen: Wet kwaliteitswaarborging voor het bouwen
Met de komst van de nieuwe wet wordt een systeem geïntroduceerd waarbij kwaliteitscontroleurs middels een ‘instrument van kwaliteitswaarborging’ toezien op de voorbereidingen van de bouw en het uiteindelijke bouwproces.
De kwaliteitsborger maakt een risicobeoordeling van de bouwplannen, waarbij wordt getoetst of het bouwwerk zal voldoen aan de eisen en wat eventuele risico’s zijn. In het borgingsplan, welke volgt uit de risicobeoordeling, wordt uiteengezet op welke manier men omgaat met de gesignaleerde risico’s en welke controlemaatregelen worden genomen.
Dit borgingsplan moet voorafgaand aan de bouw worden verstrekt aan de gemeente. De gemeente blijft namelijk het bevoegd gezag. Daarom moet ook de kwaliteitsborger verantwoording afleggen aan de gemeente. Indien het bouwwerk na de bouw volledig voldoet aan de bouwtechnische eisen, kan de toezichthouder een verklaring afleggen. Deze verklaring wordt, samen met het dossier dat de aannemer opstelt, naar de gemeente gestuurd als gereedmelding van het bouwproject.
Twee weken na de gereedmelding mag het nieuwe project in gebruik genomen worden.
Veranderingen ten gevolge van de Wkb
Ter ondersteuning van de kwaliteitsborging in de Wkb worden nog vijf veranderingen in het Burgerlijk Wetboek ingevoerd met het doel om de algehele bouwkwaliteit van nieuwbouwwoningen te verbeteren.
Ook worden veranderingen doorgevoerd om de consument-opdrachtgever beter te informeren en daardoor een sterkere positie in het bouwproces te geven.
1. Uitbreiding aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering
In de oude regelgeving was bepaald dat de aannemer niet meer aansprakelijk was voor gebreken die een opdrachtgever bij de oplevering had kunnen ontdekken. Of bepaalde gebreken ontdekt werden, was op deze manier afhankelijk van de deskundigheid van de opdrachtgever. In de nieuwe regelgeving is bepaald dat de aannemer óók na oplevering van het bouwproject nog aansprakelijk is voor eventuele gebreken, tenzij de gebreken niet zijn veroorzaakt door de aannemer. In dat geval moet worden aangetoond dat de aannemer niet aansprakelijk is voor het gebrek.
2. Aanvullende regelgeving met betrekking tot de waarschuwingsplicht van de aannemer
De aannemer wordt verplicht gesteld om tijdig aan te geven wanneer niet kan worden voldaan aan een overeenkomst of wanneer er onjuistheden in de opdracht staan die gevolgen voor het bouwproject kunnen hebben. Op grond van het Burgerlijk Wetboek (Art.7:754BW) was de aannemer al verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen, zodat een opdrachtgever geïnformeerd is over de huidige situatie en risico’s kan inschatten. Met ingang van de Wkb geldt deze waarschuwingsplicht nog steeds, maar de manier waarop de aannemer moet waarschuwen, verandert wel. De waarschuwingsplicht houdt met ingang van de Wkb in dat de waarschuwing schriftelijk moet worden doorgegeven en ondubbelzinnig (duidelijk en voldoende concreet) moet worden gecommuniceerd.
3. Verstrekken van een consumentendossier bij oplevering van het bouwproject
Met ingang van de Wkb wordt een nieuwe verplichting voor de aannemer in het leven geroepen. De aannemer wordt verplicht om een consumentendossier te verstrekken aan de opdrachtgever met informatie over het bouwproject. In dit dossier staat zowel informatie over het bouwproces als informatie over het onderhouden van (installaties in) het bouwproject. Het consumentendossier wordt door de aannemer aan de opdrachtgever verstrekt; de gemeente en de kwaliteitsborger zijn niet betrokken bij dit dossier. De opdrachtgever kan via het consumentendossier controleren of de aannemer het werk heeft geleverd zoals het was afgesproken in de (koop)aannemingsovereenkomst.
4. Informatieplicht met betrekking tot verzekeringen en financiële zekerheid
Een andere nieuwe verplichting voor de aannemer heeft betrekking op het informeren van de opdrachtgever over dekking van bepaalde risico’s (bijvoorbeeld bij faillissement van de aannemer). De aannemer moet de consument-opdrachtgever informeren over in welke mate de risico’s gedekt zijn en op welke wijze deze risico’s gedekt worden. Deze informatieverstrekking moet voor het tekenen van het contract, schriftelijk en ondubbelzinnig, worden verschaft.
5. Informatieplicht van de aannemer over 5%-regeling bij nieuwbouwwoningen
De 5%-regeling houdt in dat een consument-opdrachtgever 5% van de aanneemsom bij de notaris in een depot kan storten. Het is ook mogelijk dat de bank garant staat voor 5% van de aanneemsom. De 5%-regeling geldt alléén met betrekking tot nieuwbouwwoningen. Als na de oplevering van het bouwproject gebreken naar voren komen en deze gebreken niet binnen drie maanden worden verholpen, kan de consument-opdrachtgever voorkomen dat het geld uit het depot aan de aannemer wordt uitgekeerd. Het niet betalen van de aanneemsom wordt ook wel opschorting genoemd. Met ingang van de Wkb wordt de aannemer verplicht gesteld om de consument-opdrachtgever te informeren. De consument-opdrachtgever moet daardoor de mogelijkheid krijgen om schriftelijk te verklaren of er wel of geen gebruik gemaakt wordt van het opschortingsrecht.